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| 凌通:北京房产投资的两种策略比较 |
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08-07-30 15:48:36 来源：（凌通投资） |
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与杭州、深圳相比，北京的房价还不算特别高，由于凌通办公和居住的需要，我们调查了北京不同地区的房价，大体上感觉北京房价的市盈率在30倍左右，无论是国贸商圈，还是非中心区的住宅，大体在30倍市盈率。30倍市盈率与现在中国股市的市盈率水平比并不低。北京房地产价格在过去三年中涨了一倍，但除个别地方外，整体租金变化并不大，以至于有的房主抱怨租金还不够给银行还贷。
6月8日凌通与CCTV的夏先生就制作一个《侃价值》的电视节目进行交流，夏先生认为在北京投资买房应该首选国贸地区，那里寸土寸金，那里价虽高但地段稀缺，上涨力量强，李嘉诚讲地段决定一切。好比高价股一样会不断创新高！而凌通则认为应该关注城市周边地区，比如北京周围的小镇，那里与北京只有几十分钟的车程，但房价只有北京中心区的十分之一，且这一小镇已经有大量的年轻的新北京人涌入，这些在中国最好的大学受过教育，从事着中国最高端的现代服务业，拥有雄心，拥有知识的年轻人，他们支持着北京及至中国的现代服务业。虽然，因为刚进入社会、工作经历短，加之市区房价暴涨，使他们买不起房，主动到小镇上居住，但凌通相信，可能大部分引领商业潮流和引领中国未来的人会从他们中间产生，他们被迫集合的那些小镇，成了中国教育水平最高，发展潜力最大的人，群聚的地方。如果一个小镇上大量拥入中国教育水平最高，身处现代经济最前沿的大批年轻人，你会担心这个小镇的未来吗？这样的小镇会不发展吗？这样的小镇上的房价会怎样变化呢？因此，我和夏先生说，北京未来较好的房产投资可能是市区周边的小镇，而不是市中心的高房价区。夏先生表示逻辑上可能是这样，但小镇的未来毕竟不如北京市中心商业区的确定性大，小镇上投资房产的风险要比市中心大，虽然小镇上价格只有中心区十分之一，但凌通认为大量的年轻人到小镇上买房是一种真实需求，价格虽然也包含泡沫，但比较小，而市中心的房真实需求的比例不如小镇上的大，从这个意义上讲，在房价泡沫客观存在的情况下，小镇房价的安全性要高于市中心，当经济被动发生时，市中心的房价可能会大幅波动，而小镇上由真实需求支持房价更稳定。
我们双方都认为这是有意义的交谈，但谈话以没有共识结束，您是怎样认为的呢？你怎样看待这个话题？
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