在国内房地产行业面临史上第一次调控的1994年，万科集团董事会主席王石通过加强健身把体重减轻了8斤。现在轮到了郁亮，从房地产行业迎来史上最严厉调控的2010年开始，万科集团总裁郁亮的体重至今足足减了24斤。

　　作为国内房地产行业的领军性人物，王石和郁亮把强身健体与楼市调控结合看似偶然但却隐喻深刻，这被外界视为万科高管备战过冬的开始。

　　与王石此前抛出楼市“拐点论”遭遇质疑完全不同，郁亮在2011年末提出的楼市“过冬论”获得了同行们的广泛认可。

　　郁亮在接受《第一财经日报》采访时认为，这种剧变是中国房地产行业向“两分市场”格局的回归，房子最终将体现它最基本的居住属性，房地产行业再留恋过去的好日子已经不太现实，中国楼市现在进入了下半场，并将告别暴利时代。

　　回归“两分市场”

　　自2010年以来的种种调控政策，可谓一切尽在意料之中却又在意料之外。一方面，包括限购、限贷、限价等在内的多种调控组合拳，导致主要城市成交量连续骤降，狂飙多年的房价开始松动；另一方面，银行贷款、上市融资、房地产信托及境外发债等房企融资闸门相继都被堵死，开发商资金链危机一触即发。

　　净资产负债率一度超过160%的绿城中国命悬生死一线之间，被沦为楼市调控以来的开发商观察标本；易居收购21世纪不动产以及大量中介关店，意味着楼市冲击波向产业链上下游进一步蔓延；鄂尔多斯楼市崩盘传闻，再次折射出地方楼市困局。

　　这一年多来，困惑、焦虑、希望或担忧等种种难以名状的气氛四处蔓延，从购房者到炒房族，从开发商再到地方政府，无一不在空前焦躁中苦苦寻找出口。

　　万科自年初以来出现徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银等四名高管先后离职事件，销售业绩从2011年8月份开始出现增速放缓。金地集团、中海地产、招商地产及佳兆业等一批龙头房企也纷纷出现高层变动。这一切似乎都跟调控存在千丝万缕的联系，房地产行业正在以多样化的形式呈现着各种现实冲突。

　　事实上，细数中国真正有可能改写这个行业游戏规则的调控大体只有三轮，第一轮是1994年第一次调控，海南房地产泡沫在一夜之间破灭；第二轮于2007年8月启动，2008年11月夭折；第三轮就是2010年1月启动，2011年1月加码至今。

　　在郁亮看来，目前的房地产调控其实是2008年调控的延续，本来应该在2009年就见效，但意外出现了金融危机，拯救了中国房地产行业。“当初应该完成的调控没能完成，这次是补调，就像骨折了没接好，这次又拉开了重新再接，反而会更痛。”

　　有意思的是，13年前的1998年1月，王石应邀向当时的国务院总理朱镕基提出了对房地产市场走势以及房地产业能不能成为支柱产业等重大问题的看法；13年后的2011年1月，郁亮也应邀向国务院总理温家宝对当前房地产市场问题进行了专题汇报。

　　郁亮透露，此次向总理提出的建言可归纳为39个字：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　郁亮说：“我觉得1998年跟现在确实是两个关键节点，1998年的节点代表中国房地产市场的形成和正式开始。而现在则到了一个新的转折点上。”

　　这个转折点是指，1998年国家推行以推动经济增长和更好地解决老百姓住房条件为目标的房地产市场化改革，坚持经济适用房加上商品房两条腿走路，在制度设计上已经非常完整，但遭遇亚洲金融危机后，就变成以商品房为主，随之导致房价过快上涨和屡调屡涨的尴尬局面，并引发社会对调控政策的批评指责。而2010年调控以来，政府再次大力推动保障性住房建设，政府和市场共同解决住房问题被放到了重要的位置上，中国房地产市场正在回归到1998年时的制度设计，即商品房和保障房并驾齐驱的模式。

　　在郁亮眼中，房地产市场下半场大幕已经拉开，政府加大住房保障力度与商品房去投资化更注重居住功能是清晰的政策信号。